高端消費市場遇冷、內(nèi)地游客銳減正在改變香港過去以高端品牌為主的 零售 業(yè)結(jié)構(gòu)。世邦魏理仕最新專題報告《 零售 格局的變遷：如何在香港 零售 放緩下生存？》研究結(jié)果顯示，中檔 零售 品牌將會取代奢侈品牌，主導(dǎo)香港未來 零售 市場需求。
　　香港 零售 業(yè)在2003-2014年間表現(xiàn)理想，其中高端產(chǎn)品銷售一枝獨秀。銅鑼灣、尖沙咀、旺角及中環(huán)等地一線商鋪平均租金在這期間被推升了213%。但自去年開始，奢侈品 零售 市場增長勢頭受到一系列因素影響，對香港旅游業(yè)及 零售 銷售產(chǎn)生不利影響，但對于主攻中檔市場的 零售 商而言，仍存在不少機遇。
　　世邦魏理仕香港商鋪服務(wù)部執(zhí)行董事連志豪指出， 零售 業(yè)正在經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)變。過去十年，一線街鋪的業(yè)主受惠于奢侈品 零售 商的強勁需求及大幅租金上漲，但由于目前奢侈品牌紛紛尋求調(diào)整租賃策略以節(jié)省成本，而中檔品牌亦期望以合適的租金水平進駐黃金地段，業(yè)主在商討租約條件時不得不面對環(huán)境轉(zhuǎn)變的現(xiàn)實。此種情況為中檔品牌 零售 商提供擴張機會。
　　為應(yīng)對銷售放緩，奢侈品 零售 商正逐步整合分店網(wǎng)絡(luò)，騰出一些非主力店以增加商鋪市場供應(yīng)。部分高端時裝、化妝品、鐘表及珠寶商選擇不續(xù)租或在租約期滿前提前撤出, 但部分商戶仍會盡量保留位于關(guān)鍵地段的旗艦店，主要考慮到這些商鋪往往位處黃金街區(qū)，并較易吸引客流，擁有較大市場推廣價值。
　　在過去十年，游客消費在香港 零售 銷售總額中的占比由2004年的20%上升至2015年的42%，這主要是由于以游客主導(dǎo)的產(chǎn)品銷量增長強勁。除了店鋪數(shù)量的增加，部分 零售 商的平均店鋪面積亦有所擴大。而自2014年起，內(nèi)地訪港游客數(shù)量出現(xiàn)下滑，游客消費模式也出現(xiàn)了由奢侈品向中檔品牌消費的轉(zhuǎn)變。
　　雖然香港本地 零售 消費需求保持強勁，但往往受到 零售 市場的忽略。本地實際私人消費開支的年平均增長率在2004-2014年為4.9%，而同時期內(nèi)家庭收入中位數(shù)的年增長率是4%。本地消費在中短期內(nèi)將維持穩(wěn)定，股票市場的短期波動及市場對加息的預(yù)期，預(yù)計對本地消費只會帶來輕微影響。
　　世邦魏理仕預(yù)計，未來五年70%的新增供應(yīng)將來自非核心 零售 區(qū)，共計560萬平方英尺的 零售 空間將用做住宅周邊的購物場所，這為中檔 零售 商帶來針對中產(chǎn)家庭的拓展商鋪網(wǎng)絡(luò)機遇。根據(jù)官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，這些本地商場消費群的平均家庭收入均高于中位數(shù)。

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